11月25日， ， ，，，， ，九州证券全球首席经济学家邓海清发表报告称， ， ，，，， ，中国的城镇化进程仍然还有10-15年， ， ，，，， ，同时中国购买力向城市流动的趋势没有变化， ， ，，，， ，因此， ， ，，，， ，“中国房地产能够长期健康发展， ， ，，，， ，不会如市场预期般暴跌。 。 。。。。。”
这当中需要弄清一个概念， ， ，，，， ，探讨房地产库存， ， ，，，， ，需要明确两个问题：一是是否应当将是施工面积、未施工面积计入库存？？？？？二是是否应当看包括商用在内的整体房地产库存？？？？？他的回答都是否。 。 。。。。。
在邓海清看来， ， ，，，， ，第一， ， ，，，， ，施工和未施工距离形成房地产库存还有相当的距离， ， ，，，， ，其中需要经过大量房地产尊龙凯时， ， ，，，， ，因此计算房地产库存只应当考虑成品房；；；；；；；第二， ， ，，，， ，商用房地产库存很多是不售只租的资产， ， ，，，， ，而且其并非中国房地产市场的决定因素， ， ，，，， ，因此应只关注住宅库存。 。 。。。。。
如果要让一二线城市房地产进入良性循环， ， ，，，， ，则必须要加大土地供给， ， ，，，， ，这可能导致房地产尊龙凯时增速不低于5%。 。 。。。。。改变2014-2016年一二线城市土地供给严重不足的局面， ， ，，，， ，将带来相应的一二线城市房地产尊龙凯时增速提高。 。 。。。。。邓海清表示， ， ，，，， ，“如果考虑这一因素， ， ，，，， ，则2017年房地产尊龙凯时增速甚至将高于2016年。 。 。。。。。”
邓海清称， ， ，，，， ，2016年中国经济好于市场预期， ， ，，，， ，一个重要原因也是房地产表现远超市场预期。 。 。。。。。房地产市场的根本需求是购买力的流动而非人口流动， ， ，，，， ，“一二线城市限制土地供给与大城市化需求之间的矛盾”是导致一二线城市房价暴涨的根源， ， ，，，， ，中国房地产库存并没有市场想象的那么高， ， ，，，， ，相反在一二线城市一直是极低房地产库存。 。 。。。。。
事实上， ， ，，，， ，中国的住宅库存的去化已经非常明显。 。 。。。。。2016年2月为住宅库存的高点4.7亿平米， ， ，，，， ，至2016年10月已经下降至4.1亿平米， ， ，，，， ，绝对库存已经去化12%， ， ，，，， ，回到2014年12月的水平。 。 。。。。。
“房地产尊龙凯时与住宅库存有密切的关系， ， ，，，， ，这一轮房地产尊龙凯时见底的时间与住房库存见顶的时间非常接近， ， ，，，， ，均在2015年底-2016年初。 。 。。。。。”邓海清称， ， ，，，， ，目前的住宅库存与2014年四季度相似， ， ，，，， ，2014年四季度房地产尊龙凯时增速为5.6%， ， ，，，， ，也与当前2016年三季度5.2%接近。 。 。。。。。
他认为， ， ，，，， ，全年房地产尊龙凯时增速在0-5%附近可能性较高， ， ，，，， ，主要基于未来房地产库存走势。 。 。。。。。此轮房地产限购主要集中于一二线城市， ， ，，，， ，这些城市均处于低库存状态， ， ，，，， ，在不改变土地供给不足的情况下， ， ，，，， ，一二线城市房价仍将长期上涨， ， ，，，， ，销售持续恶化的可能性很低。 。 。。。。。即使考虑因为限购、住宅绝对去库存不再继续， ， ，，，， ，住宅库存维持现状也足以支持房地产尊龙凯时增速为正。 。 。。。。。
