中国经济网北京2月25日讯 2016年2月24日，，，，， ，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房 同质价格指数”（CQCHPI）。。 。。。。。CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响，，，，， ，最大限度地保证了房价指数的同质可比，，，，， ，目前包含北京、上海、天 津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区（不含远郊区县）。。 。。。。。
CQCHPI新建商品住房价格指数显示，，，，， ，中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头，，，，， ，但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。。 。。。。。2015年第四季度，，，，， ，典型城市新建商品住房价格较上 一季度上涨3.0%，，，，， ，涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。。 。。。。。尽管涨速趋缓，，，，， ，但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。。 。。。。。
黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取，，，，， ，房地产发展模式有待重新审视。。 。。。。。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价，，，，， ，就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。。 。。。。。 CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人，，，，， ，一线城市尤为突出。。 。。。。。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，，，，， ，典型城市房价总 体上涨255.1%，，，，， ，年均上涨13.5%，，，，， ，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。。 。。。。。这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度，，，，， ，不 同群体的财富差距由此拉大，，，，， ，中低收入阶层住房困难问题高度凸显。。 。。。。。典型城市中，，，，， ，十年房价涨幅前三位城市依次为：深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨 20.4%； ；；；；；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%； ；；；；；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。。 。。。。。十年房价涨幅后三位城市依次为：大连房 价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%； ；；；；；西安房价总体上涨132.9%，，，，， ，年均上涨9.1%； ；；；；；成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。。 。。。。。
金融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱，，，，， ，房价走势则更多地为城市特性及区域性因素所主导。。 。。。。。分城市的CQCHPI新建商品住房指数显示，，，，， ，各个城市之间的差别很大，，，，， ，而且2015年第四季度各个城市的房价表现出现进一步分化。。 。。。。。主要一线大城市房价呈现快速上涨势头，，，，， ，环比涨幅继续扩大或至少保持在高位。。 。。。。。特别对北京和上海而言，，，，， ，2015年第四季度的房价上涨是全年涨幅的主要贡献者。。 。。。。。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度成为新兴热点，，，，， ，带动全年房价涨幅出现一定上扬。。 。。。。。但多数二线城市并没有从本轮房地产上涨行情获利很多，，，，， ，不少城市在第四季度反而呈现房价继续回落的情况。。 。。。。。
具体而言，，，，， ，上海在2015年第四季度的环比涨幅高达8.0%，，，，， ，较上季度的2.6%扩大很多，，，，， ，显示上海房价仍处于加速上涨的通道，，，，， ，虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%，，，，， ，但第四季度的 大翘尾显示上海在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力。。 。。。。。深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%，，，，， ，虽然仅次于上海，，，，， ，但较第三季度的26.2% 已经有明显回落，，，，， ，然而深圳2015年全年房价累计涨幅高达十分惊人的54.2%，，，，， ，如此巨大的房价涨幅一方面反映了深圳高新技术产业的红火，，，，， ，同时也可能蕴藏着不理性的市场气氛。。 。。。。。相比深圳和上海，，，，， ，北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并不算很高，，，，， ，全年累计涨幅为5.7%（但如将远郊区县包含在内 全年累计涨幅将达到9.2%），，，，， ，这与北京“自住型商品房”占比扩大有关，，，，， ，同时北京中心城区的交易量相比于远郊区县继续下滑。。 。。。。。作为准一线城市的天津，，，，， ，虽然房价在2015年第三季度出现9.1%的环比涨幅，，，，， ，但在2015年第四季度出现明显降温，，，，， ，该季度环比涨幅不足0.1%，，，，， ，表明天津的本轮房价上涨行情有可能出现强弩之末的态势。。 。。。。。
在二线城市中，，，，， ，武汉和西安表现相对较为火热，，，，， ，武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%，，，，， ，甚至高于北京，，，，， ， 带动了2015全年上涨了5.1%； ；；；；；西安的楼市情况与武汉类似，，，，， ，2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%，，，，， ，是2015全年4.7%涨幅的最大贡献者； ；；；；； 然而，，，，， ，曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡，，，，， ，虽然第三季度一度有1.0%涨幅，，，，， ，但第四季度房价意外地掉头向下，，，，， ，出现1.6%的环比下跌，，，，， ，导 致2015年全年只有1.1%的涨幅； ；；；；；成都情况与大连类似，，，，， ，2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌，，，，， ，第四季度的跌幅是0.3%，，，，， ，全年的跌幅是 0.2%。。 。。。。。
CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。。 。。。。。CQCHPI存量住房价格指数显 示，，，，， ，2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%，，，，， ，环比涨速比上季度提高2.5个百分点，，，，， ，全年上 涨17.8%。。 。。。。。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳（12.7%）、上海（7.3%）、天津（3.9%）和北京（3.0%）。。 。。。。。 2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0，，，，， ，涨速比上季下降0.9个百分点。。 。。。。。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉（2.0%）、成都（0.9%）、西安（-0.9%）大连（-0.7%）。。 。。。。。
财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁，，，，， ，各大城市财富正向以金融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集，，，，， ，而传统产业板块购房需求相对下降。。 。。。。。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示，，，，， ，各大城市内部，，，，， ，新兴板块特别是金融服务产业板块房价涨速居首，，，，， ，传统商圈房价上涨相对乏力。。 。。。。。从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看，，，，， ，各区位子市场中，，，，， ，深圳后海板块（比上年同季上涨57.9%，，，，， ，下同）、北京金融街板块（27.7%）、上海陆家嘴板块（15.0%）、天津滨江道板块（12.3%）、成都高新南区板块（8.4%）、 武汉光谷板块（8.4%）、大连华南区板块（-0.9%）、西安曲江新区板块（-1.1%）等金融服务或新兴业产业板块，，，，， ，均在各自的城市板块中房价表现最佳或最为抗跌； ；；；；；而深圳东门-翠竹板块（44.2%）、北京国贸CBD板块（17.6%）、上涨徐家汇板块（11.2%）、武汉江汉路板块（5.9%）、成 都建设路口板块（4.7%）、大连青泥洼板块（-2.0%）、西安钟楼板块（-3.2%）等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。。 。。。。。
住房产品需求结构不断升级，，，，， ，低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。。 。。。。。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示，，，，， ，小户型住房市场增速有所下降，，，，， ，中大户型时代正来临。。 。。。。。从存量住房价格同比上年同季涨速看，，，，， ，在八个典型城市中，，，，， ，有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在 120m2以上； ；；；；；有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90m2以下。。 。。。。。只有北京比较特殊，，，，， ，在高企房价的压力下，，，，， ，70m2以下住房同比 涨幅最高，，，，， ，140m2以上住房同比涨幅最低。。 。。。。。产品需求结构的变化，，，，， ，与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。。 。。。。。
2015 年第四季度，，，，， ，在复杂的国内国际经济形势下，，，，， ，虽然城市间分化特征愈加突出，，，，， ，但典型城市房价总体稳中有进，，，，， ，尚未发生系统性风险。。 。。。。。这既得益于政府的住房政策能够根据市场形势及时调整，，，，， ，也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。。 。。。。。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等，，，，， ，都对楼市形成向下的压力。。 。。。。。但利率下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等，，，，， ，在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。。 。。。。。一线城市金融和科技功能的强化，，，，， ，也对其房价形成有力支撑。。 。。。。。
2016年，，，，， ，尽管国内国际经济形势将更加复杂多变，，，，， ，但由于政府政策支持力度的持续加大，，，，， ，中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小，，，，， ，但仍需要重点关注以下三种局部房价风险：一是2015年房价暴涨的城市如深圳等，，，，， ，随着投机需求和不理性购房热退潮，，，，， ，房价有快速回调的风险； ；；；；；二是部分高铁明星城市如武汉等，，，，， ，由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性，，，，， ，繁荣的楼市存在退热的风险； ；；；；；三是一些住房库存过高、去 化周期较长的城市，，，，， ，如天津、成都等，，，，， ，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。。 。。。。。
2016年及未来更长的时期，，，，， ，中国城市体系将发生重大调整，，，，， ，城市功能 将进一步分化，，，，， ，部分城市房价在震荡中将迎来新的发展机遇。。 。。。。。世界级的城市与城市群将形成，，，，， ，其房价也将与国际住房市场共进退，，，，， ，如北京、上海、深圳等房价将逐步与世界超市明星城市处于同一水准； ；；；；；另一方面，，，，， ，由于交通通信技术的长足进步，，，，， ，以及一线城市服务半径的扩大，，，，， ，部分二线城市服务功能将相对退化，，，，， ，其房价也难以有 很好的表现； ；；；；；但在城市群内，，，，， ，新兴城市将不断崛起，，，，， ，成为楼市新的增长点。。 。。。。。
在各大城市内部，，，，， ，优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等，，，，， ，其房价表现及抗跌能力都将较其它板块高； ；；；；；而传统商业中心、制造业聚集区等，，，，， ，由于产业地位的相对下降和居住环境不佳，，，，， ，其房价将相对其它板块难涨而易跌。。 。。。。。从产品结 构看，，，，， ，随着舒适型住房观念的扩散，，，，， ，中大户型产品的吸引力要高于小户型。。 。。。。。
针对当前及未来房价变化的新动向，，，，， ，我们建议开发企业顺应市场形势降低住房价格、调整产品结构，，，，， ，建议政府以提高居民住房支付能力为中心来设计住房相关政策。。 。。。。。具体而言，，，，， ，一是开发企业对滞销产品，，，，， ，应放弃幻想主动降价，，，，， ，避免被债务拖垮； ；；；；；二是开发企业应调整经营策略，，，，， ，注重开发性价比高、能快建快销 的住房产品，，，，， ，避免囤地和高价抢地，，，，， ，同时应挖掘提高房地产服务的价值； ；；；；；三是政府应该鼓励发展低价可负担的商品住房产品，，，，， ，通过税费减免、土地出让优惠、合理规划、制度创新等手段，，，，， ，扩大低价可负担普通商品住房供应，，，，， ，给予中低收入阶层较低成本获得商品住房的机会，，，，， ，实现藏富于民； ；；；；；四是政府应该努力进一步降低城镇居民 购房压力，，，，， ，如出台按揭贷款利息抵扣个税政策，，，，， ，减免普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费，，，，， ，对居民首次购买普通商品给予适度补贴等。。 。。。。。
